YönetiX Kurumsal Hizmetler

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, apartman yöneticisi, apartman işletme projesi hazırlama sorumluluğunu da yerine getirmekle yükümlüdür. Madde 37'ye göre, kat malikleri kurulu tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici derhal bir işletme projesi hazırlamakla sorumlu tutulur. Bu projede özellikle; a) anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları; b) tüm giderlerden her kat malikinin Kanunun 20. maddesi gereğince düşecek tahmini miktarı; c) tahmini giderleri ve diğer muhtemel giderleri karşılamak için her kat malikinin 20. maddede belirtilen esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilmelidir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümlerden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde projeye itiraz edilirse, durum kat malikleri kurulu tarafından incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kanunlarımızda, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceği hükme bağlanmıştır (KMK 35). Ancak yönetim planında aksine hüküm yoksa, yöneticinin görevlerini kendisinin sayması yönünde bir düzenleme getirilmiştir (KMK 36-37). Buna göre, yöneticinin görevleri arasında; Kat Malikleri Kurulu'nun aldığı kararların uygulanması, ana yapının kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı, sigorta işlemlerinin yürütülmesi, avansların toplanması, yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü, yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü, süre aşımına veya hak kaybına sebep verilmemesi, ana taşınmazın korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması, dava ve icra takibi yapılması, bankada hesap açtırılması, Kat Malikleri Kurulu'nu toplantıya çağırma, işletme projesinin yapılması, bildirimde bulunma ve kanuni temsil yetkisini kullanma görevleri yer almaktadır.

Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.

Kat maliklerinin genel kurulda aldığı kararlar, yasalara uygun ise, tüm bağımsız bölüm malikleri, mirasçıları, bağımsız birimde oturanlar veya yararlananlar, yönetici ve denetçiler bu kararlara uymakla yükümlüdürler. Ancak, alınan kararlar yasalara aykırı ise, bu kararlara uymak zorunda değillerdir ve yasal yollara başvurarak itiraz edebilirler. Ayrıca, bir kararın uygulanması ile ilgili olarak mağduriyet yaşanması durumunda da yine yasal yollara başvurulabilir. Bu nedenle, kat malikleri kurulunda alınan kararların yasalara uygunluğunun önceden dikkatlice incelenmesi ve uygun olmayan kararlara itiraz edilmesi önemlidir.

634 sayılı kat mülkiyeti kanunu madde 12'ye göre; Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkul'ün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir: a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi. b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

enüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.[3] Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino vb. eğlence ve toplantı yerleriyle, fırın, lokanta, pastane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, çarşı gibi yerler ancak kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri kararla açılabilir. Madde 24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Aidat, kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Bu nedenle fahiş miktarda belirlenen aidat için kat malikleri kurulu kararının iptali istemiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Aidat miktarına itiraz, apartman veya site için yapılacak harcama kalemlerinin fahiş üzerinde bir aidat istemine dayanır. Yüksek aidat ödenmesine itiraz halinde, mahkemece yapılacak incelemede işletmedeki giderler ve apartmanın, sitenin vb. somut olaya ilişkin mevcut koşulları göz önüne alınarak aidat miktarının yüksek olup olmadığı tespit edilir. Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.